Ile pięter ma ten budynek? To zależy, kogo zapytasz

Mieszkańcy liczą okna, urząd liczy kondygnacje

To zdanie najlepiej oddaje istotę sporu.

Mieszkańcy widzą elewację i liczą to, co widać gołym okiem - poziomy okien. Każdy kolejny rząd okien to dla nich kolejne piętro. W ten sposób budynek „rośnie” do 14-15 poziomów.

Urząd Miasta oraz projektanci posługują się natomiast językiem prawa budowlanego. A w nim:
- nie liczy się „pięter”,
- liczy się „kondygnacje”,
- antresola nie jest osobną kondygnacją, nawet jeśli ma okna i wygląda jak kolejne piętro.

I tu zaczyna się rozjazd, który dla wielu mieszkańców jest trudny do zaakceptowania.

Co wynika wprost z odpowiedzi Urzędu Miasta
Poniżej publikujemy pełną, niezmienioną odpowiedź Urzędu Miasta Świnoujście, przekazaną w ramach informacji publicznej. Cytujemy ją w całości, bez skrótów i interpretacji:

„Odpowiadając na wniosek o udostępnienie informacji publicznej, który wpłynął do tutejszego urzędu w dniu 18 listopada 2025 roku, dotyczący budowy dla inwestycji przy ul. 11 Listopada/Matejki, inwestor: Sea Breeze Sp. z o.o., uprzejmie informuję, że:

Inwestycja jest realizowana na podstawie decyzji nr 131/PB/2018 z dnia 11.06.2018 r., znak: WUA.6740.99.2018.AS. Decyzja zatwierdzała dokumentację projektową na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i elementami zagospodarowania terenu przy ul. Jana Matejki 41 w Świnoujściu na działkach nr 77/14, 79/349, 79/350, 77/12, 77/11 (część działki), 77/7 (część działki), 75/35 (część działki), obręb 0005, wydaną na rzecz: AMR CAPITAL Sp. z o.o., Sp. komandytowa, ul. Przemysłowa 39, 64-541 Poznań, przeniesioną na rzecz: SEA BREEZE PROJEKT Sp. z o.o., ul. Świętojańska 49, 80–840 Gdańsk, decyzją z dnia 22.10.2020 r., znak: WUA.6740.248.2020.AS, przeniesioną decyzją z dnia 12.04.2024 r., znak: WUA.6740.64.2024.AS, na rzecz SEA BREEZE PROJECT Sp. z o.o., ul. Matejki 42, 72-600 Świnoujście.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta dla obszaru II teren inwestycji opisany jest symbolem planu OM/MW.II.C.05 – tereny ogólnomieszkaniowe. W planie określono wysokości dla nowopowstających budynków § 138 pkt 3 ppkt d, cyt.: „wysokość zabudowy mieszkaniowej 9, lecz nie więcej niż 30,0 m n.p.t., lub 13 kondygnacji, lecz nie więcej niż 50,0 m n.p.t., wysokość pozostałych obiektów usługowych i technicznych od 1 do 2 kondygnacji, lecz nie więcej niż 9,0 m n.p.t.”

Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, cyt.: „… budynek ma maksymalną wysokość 49,35 m - 13 kondygnacji, przy czym trzy ostatnie kondygnacje mają wysokość większą od pozostałych. Znajdujące się na tych piętrach mieszkania mają antresole.”

Antresola to górna część kondygnacji lub pomieszczenia, znajdująca się nad pośrednim stropem, o powierzchni mniejszej niż cała kondygnacja lub pomieszczenie, z którego została wydzielona. Nie jest odrębną kondygnacją, jest otwarta na niżej położoną przestrzeń i nie jest oddzielona od niej pełnymi przegrodami budowlanymi.

W trakcie trwania budowy inwestor nie wystąpił z wnioskiem o zwiększenie liczby kondygnacji.

Zatwierdzony projekt budowlany zawiera analizę nasłonecznienia i przesłaniania budynków sąsiednich (opis + rysunek). Urząd Miasta Świnoujście nie prowadził analiz w ww. zakresie, ponieważ obowiązek ten spoczywa na projektancie (autorze projektu budowlanego).

Obecnie toczy się postępowanie na wniosek inwestora z dnia 21.08.2025 r., RPW/33510/2025, w sprawie zmiany ww. decyzji w zakresie:
- budowy garażu podziemnego wraz z zewnętrzną klatką schodową, murem oporowym, zadaszeniem nad wejściem do garażu i pochylnią,
- przebudowy instalacji zewnętrznych,
- zmiany zagospodarowania terenu w zakresie układu komunikacyjnego i miejsc postojowych,
- montażu nowych 33 carportów wraz z panelami PV.

W rejestrze inwestycji budowlanych oraz w Biuletynie Informacji Publicznej nie ma obowiązku zamieszczania dokumentacji projektowej przedłożonej do zatwierdzenia.

W pierwotnym projekcie było projektowane 115 mp - 103 mp dla mieszkańców, 12 mp obsługujących usługi i handel.
Obecnie (zmiana pozwolenia) projektuje się 164 mp, w tym 57 w garażu podziemnym i 107 mp naziemnych.

Inwestor nie może już występować o zmianę w zakresie wysokości budynku, ponieważ maksymalnie wykorzystał wszystkie wskaźniki dopuszczone w planie zagospodarowania” - informuje inspektor Beata Olszewska z Biura Informacji i Konsultacji Społecznych Urząd Miasta Świnoujście.

Gdzie jest sedno problemu

Z dokumentów wynika jasno:
- budynek ma 13 kondygnacji,
- ma 49,35 m wysokości,
- mieści się w limitach miejscowego planu,
- decyzje zapadły kilka lat temu, za poprzednich władz,

obecna administracja realizuje zastany stan prawny.

Jednocześnie:
- na banerach mowa o 12 piętrach,
- na elewacji widać około 15 poziomów okien,
- trzy najwyższe kondygnacje są podwójnej wysokości i mają antresole, co daje wrażenie kolejnych „pięter”.

I właśnie to - zgodne z prawem, ale sprzeczne z intuicją – wywołuje dziś największe emocje.

Zmiany w projekcie - osobny wątek

Ważne jest również rozdzielenie tematów. Toczące się obecnie postępowanie nie dotyczy wysokości budynku. Inwestor wystąpił o zmiany obejmujące m.in.:

- garaż podziemny,
- układ komunikacyjny,
- liczbę miejsc postojowych,
- carporty z panelami fotowoltaicznymi.

To osobny etap inwestycji i osobna procedura administracyjna.

Prawo a poczucie sprawiedliwości

Z prawnego punktu widzenia wszystko się zgadza.
Z punktu widzenia wielu mieszkańców - niekoniecznie.

Bo choć budynek nie jest samowolą, to:
- dominuje nad otoczeniem,
- zmienia skalę tej części miasta,
- zasłania widok i światło,
- powstał bez realnej, szerokiej dyskusji społecznej.

I to właśnie ta różnica między literą prawa, a społecznym odbiorem sprawia, że temat wciąż budzi emocje.