Termy w Świnoujściu? Mieszkaniec proponuje wspólne przedsięwzięcie

Autor nie przedstawia zwykłej wizji, ale konkretny plan: stworzenie spółki, w której udziały mieliby miasto, lokalni przedsiębiorcy i mieszkańcy. Na tej bazie miałby powstać obiekt termalny z częścią hotelową, działający przez cały rok. W ten sposób Świnoujście mogłoby nie tylko zwiększyć atrakcję dla Mieszkańców, turystów i mniejszych firm hotelarskich, ale też wydłużyć sezon, dając stabilne zatrudnienie i zyski dla lokalnych firm.

Pomysł jest odważny i wymaga współpracy wielu stron, ale właśnie dlatego warto go pokazać szerzej. To głos praktyka, który od lat żyje branżą turystyczną i zna jej realia.

Poniżej publikujemy pełną koncepcję autorstwa Mieszkańca Janusza Chudzyńskiego.

Idea wspólnego przedsięwzięcia: budowa term w Świnoujściu na bazie dawnej pływalni

Świnoujście jest postrzegane jako kurort o licznych walorach przyrodniczych, z szeroką, czystą plażą i dobrą infrastrukturą turystyczną. Kiedyś to wystarczało, ale w nadchodzących latach to zbyt mało, aby utrzymać pozycję znanego uzdrowiska. Trzeba dodatkowych atrakcji, takich jak molo z kawiarenkami z widokiem na morze czy baseny termalne.

Na szczęście Świnoujście ma szansę poprawić swoją atrakcyjność. Skupię się na budowie term w miejscu istniejącej pływalni przy ul. Żeromskiego.

Szczególna szansa Świnoujścia wynika z tego, że nowe władze samorządowe, z Panią Prezydent Joanną Agatowską, są otwarte na nowe inicjatywy mieszkańców. Niniejszy pomysł powstał z inspiracji Pani Prezydent, która zaapelowała o zgłaszanie nowych pomysłów.

Proponuję zawiązanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w celu budowy basenów termalnych oraz średniej wielkości hotelu. Spółka powinna składać się z trzech typów udziałowców:

Miasta Świnoujścia i ewentualnie Urzędu Marszałkowskiego Województwa Zachodniopomorskiego. Razem udział w spółce powinien wynosić nie więcej niż 40% wszystkich udziałów.

Przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą na terenie miasta Świnoujście. Łączne udziały to nie więcej niż 40% wszystkich udziałów.

Mieszkańców Świnoujścia z łączną ilością udziałów około 20%.

Aby podjąć racjonalną decyzję, trzeba realnie określić koszty takiej inwestycji oraz jakie będą zyski.

Zakładając, że powstanie średniej wielkości hotel na 160 miejsc oraz termy na 350 miejsc, koszt budowy powinien zamknąć się w kwocie 120 mln złotych - w tym część basenowa około 40 mln złotych, część hotelowa 50 mln złotych, parking podziemny około 30 mln złotych, w tym odwierty geologiczne.

Zakładając średni przychód ze wszystkich rodzajów działalności na poziomie 25 mln złotych rocznie i zyskowność na poziomie 12%, daje to zysk brutto na poziomie 2,4 mln złotych rocznie.

Taki zysk brutto powinien być generowany przez kilkadziesiąt lat. Po 50 latach będzie to około 120 mln złotych. Zatem po 50 latach rachunek łącznie jest następujący: zysk brutto 120 mln złotych. Wartość term nie zmniejszy się, ponieważ spółka odzyska pieniądze z tytułu odpisu amortyzacyjnego w pełnej wysokości 120 mln złotych po 40 latach działalności (2,5% rocznie). Termy będą na bieżąco remontowane i będą utrzymywać cały czas początkową wartość użytkową.

Zatem zysk podwoi się. Powstanie także niewymierna wartość dodana, o której nie można zapominać.

Tą wartością dodaną będzie integracja społeczna wokół miejskiego podmiotu gospodarczego - mieszkańców, przedsiębiorców oraz władz samorządowych. Świnoujście to specyficzne miasto z ludnością napływową z całej Polski. Jestem pewien, że udałoby się zbudować więź i silną tożsamość społeczną wśród udziałowców takiej spółki. Podmiot z nazwą „Świnoujskie Termy” byłby wizytówką miasta na długie lata.

Zalety dla Miasta Świnoujście

Nowy podmiot komercyjny płacący rocznie niemałe podatki z tytułu podatku od nieruchomości oraz część podatków z tytułu PIT od zatrudnionych pracowników. Dodatkowe miejsca pracy dla około 60 osób. Wyróżnik na tle innych kurortów w postaci term dostępnych przez cały rok.

Miasto wniosłoby do spółki jedynie grunt. Nie przewiduje się żadnych innych świadczeń od miasta Świnoujście. Miasto miałoby zagwarantowany większościowy udział w spółce oraz miejsce w Zarządzie i Radzie Nadzorczej Spółki.

Zalety dla przedsiębiorców

Hotele, pensjonaty i właściciele apartamentów mogliby zbudować dodatkową atrakcję w postaci zakupu wejściówek dla swoich gości do term. Uatrakcyjniłoby to przyjazd do Świnoujścia. Latem też zdarzają się okresy złej pogody. Możliwość korzystania z term latem i zimą likwiduje potencjalne narzekania na pogodę. Termy są atrakcyjne o każdej porze roku.

Spółka prowadziłaby specjalną politykę cenową w zakresie sprzedaży wejściówek. Podmioty miałyby upusty, aby cena wejściówki na termy u przedsiębiorcy i w kasie term była jednakowa.

Zalety dla mieszkańców

Zamiast szukać lokat terminowych i innych niepewnych instrumentów finansowych w celu przetrzymania swoich środków finansowych, mieszkańcy Świnoujścia - udziałowcy spółki mieliby zapewnioną wypłatę dywidendy. Lepiej inwestować w podmiot, który jest w sąsiedztwie i o którym ma się pełną wiedzę. Byłby to swoisty manifest patriotyzmu lokalnego.

Powstała spółka powinna mieć w statucie zapis, że cały dochód będzie przeznaczony na wypłatę dywidendy dla udziałowców spółki. Udział w spółce jest zbywalny, dlatego należy założyć, że jego wartość będzie z czasem rosła. Osoba prywatna zarobi na sprzedaży samego udziału i uzyska dodatkową premię w postaci rocznej dywidendy znacząco wyższej niż zwykła lokata bankowa.

Każda inwestycja niesie z sobą ryzyko. Najważniejsze z nich są dwa:

Czy znajdziemy pod Świnoujściem wodę na tyle gorącą, aby powstały termy o odpowiedniej ekonomice?

Czy znajdą się chętni do objęcia udziałów w nowo projektowanej spółce?

Odpowiedzi na pierwsze pytanie nie da się sprawdzić inaczej niż poprzez odwiert. Wiemy, że w Ahlbecku doszukano się złóż gorącej wody na głębokości około 2000 m, o temperaturze 70 stopni Celsjusza. To w zupełności wystarczy, aby ogrzać baseny termalne i budynek hotelowy. Pytanie, czy skład chemiczny takiej wody będzie zawierał na tyle mało związków mineralnych, że uda się zastosować typowe wymienniki ciepła?

Zatem odwiert, który kosztuje obecnie około 8 mln złotych, da na takie pytanie konkretną odpowiedź.

Odpowiedź na drugie pytanie jest również niewiadomą. Najlepiej sprawdzić to, powołując do życia „Świnoujskie Termy spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji”.

Spółka taka może być powołana z kapitałem początkowym 5000 zł. Spółka w organizacji otrzyma NIP i REGON. Spółka w organizacji może wystawiać faktury VAT. Będzie miała konto bankowe.

W takim stanie prawnym spółka może zacząć działać, mimo że nie posiada osobowości prawnej. Osobowość prawną otrzymuje po wpisaniu do KRS (art. 161 § 1 Kodeksu handlowego).

Spółka w okresie, gdy nie posiada osobowości prawnej, może zbierać kapitał i podejmować wszelkie działania, których celem jest stworzenie pełnoprawnej spółki z o.o., w tym może przygotować koncepcję budowy term. Możemy wykorzystać formułę spółki w organizacji jako bezpiecznik na wypadek, gdyby się okazało, że spółka z jakichś powodów nie może powstać, np. nie zbierze się wystarczająco duża liczba chętnych do objęcia udziałów.

Należy podkreślić, że po rejestracji w KRS NIP i REGON pozostają bez zmian, a zmieni się jedynie nazwa - bez dopisku „w organizacji”.

Władze spółki w trakcie organizacji powinny mieć określone zadania wpisane w umowie spółki: mają zbierać docelowy kapitał na założonym dla tego celu koncie spółki w oparciu o wyznaczony z góry budżet reklamowy.

Zbieranie kapitału polega na zebraniu deklaracji wykupu udziałów na konkretny dzień wraz z zaliczkową wpłatą części udziałów, nie mniej niż 20% zadeklarowanego zaangażowania kapitałowego.

Przygotowują koncepcję pod projekt architektoniczny i inną dokumentację techniczną oraz zbiorą oferty pod finansowanie inwestycji.

Etap kończący fazę spółki w organizacji to zwołanie Walnego Zgromadzenia Spółki (w skrócie WZW). Aby być zaproszonym na WZW, trzeba w dniu zebrania mieć wpłacony 20% udział kapitałowy.

WZW określi termin ostateczny do uzupełnienia udziałów pod groźbą wykreślenia ze składu udziałowców spółki. WZW podejmie decyzję o podniesieniu kapitału zakładowego spółki, wyda pełnomocnictwo władzom spółki do rejestracji imiennej wszystkich udziałowców spółki. Podejmie decyzję, co zrobić z nieuzupełnionymi udziałami.

Proponuję, aby obowiązywała zasada: przedsiębiorcy wykupują udziały przedsiębiorców, mieszkańcy wykupują udziały mieszkańców. Nie przewiduje się możliwości wykupu udziałów dodatkowych przez Miasto. Intencją jest, aby powstała spółka prywatno-publiczna z wiodącą rolą Miasta Świnoujście.

Jeżeli część zadeklarowanych udziałów nie zostanie wykupiona w ustalonym terminie, to decyzję w sprawie dalszego postępowania podejmie również pierwsze WZW.

To jest krytyczny moment dla powyższej inicjatywy. Jeżeli liczba osób fizycznych i podmiotów prowadzących działalność w Świnoujściu będzie zbyt mała, to nowo powstała spółka nie spełni podstawowej funkcji - nie będzie budowała wystarczającej więzi społecznej. W takim przypadku nie będzie sensu dokonywania rejestracji spółki. Spółka w organizacji zostanie z mocy umowy spółki rozwiązana i nie dojdzie do rejestracji właściwej spółki.

Pierwsza umowa spółki (ta z kapitałem 5000 zł) powinna już na początku rozstrzygnąć, jaka liczba osób prywatnych i podmiotów łącznie musi wykupić udziały, aby był spełniony warunek niezbędny do rejestracji spółki. Proponuję, aby było to co najmniej 30 osób fizycznych oraz 30 podmiotów gospodarczych.

Oczywiście są też inne istotne pytania.

Jaki powinien być docelowy kapitał udziałowy spółki?

W moim, niekonsultowanym z nikim zdaniem, wystarczy kapitał w kwocie 40 mln złotych, podzielony na 4000 udziałów po 10 000 zł każdy. Ta wartość wynika z planowanej wartości inwestycji. Powinno to być nie mniej niż 20% planowanej inwestycji, czyli nie mniej niż 24 mln złotych. Tu potrzebna jest zbiorowa mądrość, dlatego proszę się nie przywiązywać do tych założeń.

W jaki sposób zebrać środki na inwestycję?

W dzisiejszych czasach dla instytucji finansowych liczy się pomysł oraz to, aby projekt był policzalny i dawał pewny dochód. Środki powinny być zbierane na rynku europejskim i krajowym.

Proponuję emisję obligacji korporacyjnych oraz ewentualnie kredyt inwestycyjny długookresowy na minimum 12 lat. Można rozważać wykorzystanie środków z KPO i innych form pomocowych. Na tym etapie mogę stwierdzić jedynie, że jest wiele możliwości pozyskania środków na inwestycje.

Rzadko zdarza się możliwość zbudowania od zera nowego podmiotu gospodarczego, który nie byłby konkurencyjny wobec innych podmiotów z tej samej branży. Nie traktujemy jako konkurenta firmy, w której sami posiadamy udziały. Zalety dla nas wszystkich wydają mi się na tyle oczywiste, że chciałbym, abyśmy spróbowali i udowodnili, że Świnoujścianie potrafią budować nie tylko biznesy, ale też więzi społeczne. Zróbmy to.

Janusz Chudzyński

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Komentarz redakcyjny:

Propozycja budowy „Świnoujskich Term” przedstawiona przez pana Janusza to koncepcja, która może stać się jednym z kluczowych impulsów rozwojowych dla Świnoujścia w nadchodzących latach. Widać w niej nie tylko pomysłowość, ale też praktyczną wiedzę wynikającą z wieloletniego doświadczenia autora w branży hotelarskiej.

To bardzo mądrze zaprojektowana wizja. Mieszkaniec nie proponuje gigantycznego przedsięwzięcia ponad możliwości miasta, ale przemyślaną, racjonalną inwestycję, która mogłaby przynieść korzyści wielu stronom: samorządowi, przedsiębiorcom i mieszkańcom.

Budowa term w Świnoujściu miałaby ogromne znaczenie gospodarcze. Miasto zyskałoby całoroczną atrakcję, dzięki której sezon turystyczny nie kończyłby się wraz z ostatnim dniem sierpnia. To szansa nie tylko dla hoteli, ale przede wszystkim dla mniejszych obiektów - pensjonatów, willi i apartamentów rodzinnych, które mogłyby przyciągać gości także poza sezonem. Z punktu widzenia branży to niezwykle istotne: stabilny ruch przez cały rok oznacza miejsca pracy, rozwój usług towarzyszących i bezpieczeństwo ekonomiczne dla wielu rodzin.

Projekt zakłada współpracę miasta, przedsiębiorców i mieszkańców. Taki model - spółki z udziałem lokalnej społeczności - jest nowatorski i bardzo potrzebny. W czasach, gdy coraz więcej inwestycji realizują duże, zewnętrzne sieci, pomysł na budowę obiektu w oparciu o lokalny kapitał i wspólne zaangażowanie to coś więcej niż biznes. To sposób na odbudowę lokalnych więzi i współpracy między tymi, którzy naprawdę tworzą tkankę gospodarczą Świnoujścia.

Z punktu widzenia marketingowego i wizerunkowego „Świnoujskie Termy” byłyby dla miasta kolejną mocną marką. Obok tunelu pod Świną czy nowej promenady mogłyby stać się symbolem nowoczesnego, europejskiego kurortu. Dla mieszkańców to nie tylko powód do dumy, ale także realne korzyści - zarówno w postaci miejsc pracy, jak i możliwości inwestycyjnych.

Warto też podkreślić sposób myślenia autora - oparty na konkretnych liczbach, etapowaniu i analizie ryzyka. To podejście człowieka, który zna lokalne realia i potrafi planować długofalowo, bez pośpiechu, krok po kroku. Tak jak rozwijał swój rodzinny hotel - spokojnie, ostrożnie, z wizją - tak samo patrzy na ten projekt.

Jeśli koncepcja term zostanie potraktowana poważnie i odpowiednio opracowana na poziomie technicznym oraz finansowym, może stać się przykładem wzorcowej współpracy samorządu z lokalnym biznesem. To nie jest tylko pomysł na nowy obiekt, ale propozycja stworzenia wspólnoty gospodarczej, w której wszyscy zyskują: miasto, przedsiębiorcy i mieszkańcy.

Dla Mieszkańców Świnoujścia byłby to krok w stronę nowoczesności, ale też powrót do idei, że rozwój miasta można budować wspólnie - w oparciu o lokalny potencjał, wiedzę i wzajemne zaufanie. I to co nasze przede wszystkim do korzystania.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------