Wyjaśniamy: co to jest plan ogólny gminy

Plan ogólny to dokument planowania przestrzennego stanowiący akt prawa miejscowego i bazę w zakresie ustalania przeznaczenia terenu, określenia sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy w sporządzanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz stanowiący podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Zawarte w planie ogólnym podstawowe ustalenia urbanistyczne oraz ich odniesienie do wydawanych decyzji o warunkach zabudowy pozwolą na kontynuację polityki rozwoju miasta w sposób zrównoważony i harmonijny.

Obowiązkowo będzie ustalał:
- strefy planistyczne, w tym ich profil funkcjonalny (określenie sposobu zagospodarowania poszczególnych terenów),
- gminne standardy urbanistyczne (określenie maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy oraz minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej).

Każda działka może należeć tylko do jednej z trzynastu przewidzianych w ustawie stref planistycznych:

1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną – symbol literowy SW;
2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną - SJ;
3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową - SZ;
4) strefa usługowa - SU;
5) strefa handlu wielkopowierzchniowego - SH;
6) strefa gospodarcza - SP;
7) strefa produkcji rolniczej - SR;
8) strefa infrastrukturalna -SI;
9) strefa zieleni i rekreacji - SN;
10) strefa cmentarzy - SC;
11) strefa górnictwa - SG;
12) strefa otwarta - SO;
13) strefa komunikacyjna - SK.

Dla każdej strefy planistycznej ustawodawca określił profil podstawowy i profil dodatkowy. Przyjmuje się ogólną zasadę przenoszenia ustaleń z obowiązujących planów w zakresie funkcji do ustaleń planu ogólnego w tym np. utrwalenie dotychczasowej lokalizacji ogrodów działkowych bez żadnych zmian. Doprecyzowanie przeznaczenia dla poszczególnych nieruchomości w danej strefie nastąpi w dalszej kolejności, tzn. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy.

Nowe przepisy wprowadzają do planu ogólnego obligatoryjne gminne standardy urbanistyczne oraz fakultatywne gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Pierwsze z wymienionych mają określać m.in. maksymalną intensywność zabudowy, wysokość budynków i udział powierzchni zabudowy. Służy to podniesieniu jakości życia mieszkańców. Drugie będą dotyczyć dostępności do szkół podstawowych, przystanków transportu zbiorowego, aptek, placówek pocztowych, posterunków policji, straży pożarnej czy też obszarów zieleni publicznej. Niespełnienie przez działkę standardów dostępności do infrastruktury społecznej będzie eliminowało tę działkę z możliwości realizacji inwestycji w jej obszarze. Dodatkowo w planie ogólnym możliwe będzie wyznaczenie obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania dotyczące m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy Prawo budowlane.

Ostatnim elementem, jaki będzie mógł się znaleźć w planie ogólnym, to obszary uzupełnienia zabudowy, czyli obszary, na których będzie możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji braku planu miejscowego na danym terenie. Poza obszarami uzupełnienia zabudowy takie decyzje nie będą mogły być wydawane. Plan ogólny nie unieważni obowiązujących planów miejscowych i prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt planu ogólnego będzie powstawał przy współudziale wszystkich zainteresowanych. Na poszczególnych etapach prac nad tym dokumentem każdy będzie mógł złożyć swoje wnioski i uwagi.

W następstwie uchwały Rady Miasta Świnoujście nr VI/34/2024 r. podjętej w dniu 29 sierpnia 2024 r. inicjującej procedurę uchwalania planu ogólnego zostaną podjęte następujące czynności:

- Prezydent Miasta obwieści o możliwości składania wniosków do projektu planu ogólnego w ustalonym terminie,

- powstanie projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko przekazany do ustawowego uzgadniania i opiniowania

- zostaną przeprowadzone konsultacje społeczne,

- zostaną zebrane uwagi do projektu planu,

- Prezydent Miasta we współpracy z Radą Miasta rozpatrzy uwagi,

- projekt planu zostanie zaktualizowany w oparciu o w/w rozstrzygnięcia,

- projekt planu zostanie przedłożony Radzie Miasta do uchwalenia.

Ustalenia planu ogólnego nie będą ujmowane w tradycyjnym załączniku tekstowym, graficznym ani w tekście uchwały, a będą ujęte w załączniku z danymi przestrzennymi. Część tekstowa uchwały zawierać będzie wyłącznie treści formalne, tj. wejście w życie uchwały, określenie obszaru objętego uchwałą, odesłanie do załącznika, itp. Wszelkie uwarunkowania, w tym formy ochrony przyrody, obszary szczególnego zagrożenia powodzią i zabytki prezentowane będą wyłącznie w uzasadnieniu, które stanowić będzie część informacyjną dokumentacji towarzyszącej planowi ogólnemu.

Reforma planowania przestrzennego przyniosła wiele zmian, w tym również zmiany przepisów dotyczących zakresu i procedury przygotowania strategii rozwoju gminy. Przygotowanie i opracowanie projektu strategii jest procesem skomplikowanym i wieloetapowym, wymagającym zarówno przeprowadzenia konsultacji społecznych, badań i nierzadko uwzględnienia współpracy z zewnętrznymi ekspertami. Od 1 stycznia 2026 r. strategia stanie się dokumentem obowiązkowym.

Strategia rozwoju gminy i plan ogólny są ze sobą ściśle powiązane. Oba te dokumenty będą stanowić podstawę do opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na kolejne lata.

Gminy opracowując plany ogólne jako nowe dokumenty planistyczne, powinny ująć w nim aktualne potrzeby rozwojowe. Gminy bez strategii, ale mające plan ogólny, od początku 2026 r. nie będą mogły go zmienić, ponieważ kolejne zmiany planu ogólnego wymagać będą uwzględnienia strategii.