Jak zmienią się ceny mieszkań w 2008 roku?

Po mieszkaniowym szaleństwie 2006 roku nie ma już śladu. W ciągu kilkunastu miesięcy ceny w największych polskich miastach poszły w górę nawet o 75 proc. 2007 rok co prawda przyniósł kontynuację trendu, ale mieszkania drożały zdecydowanie wolniej.

W miastach, w których było najdrożej - Warszawa, Kraków, Wrocław - ceny poszły w górę nie więcej niż o kilkanaście procent. Liderów goniły metropolie, w których dotychczas było taniej - Poznań, Łódź, Katowice, Trójmiasto - tam ceny poszły w górę nawet o 25-30 procent.

Skąd to spowolnienie? Eksperci wskazują na kilka przyczyn. Po pierwsze mieszkania stały się tak drogie, że skurczyła się liczba osób mogących pozwolić sobie na wzięcie kredytu.

Po drugie, na wyhamowanie wzrostów wpływ miało także zwiększenie podaży mieszkań nowych oraz ograniczenie liczby zakupów inwestycyjnych przez instytucje finansowe i inwestorów prywatnych, liczących na szybkie i duże zyski.

Po trzecie, zadziałała psychologia rynku. Informacje o stabilizacji cen i możliwych spadkach skłaniały potencjalnych kupców do odłożenia decyzji o kupnie mieszkania.

Co nas czeka w 2008 roku?

Wygląda na to, że to wyczekiwanie będzie dominowało na rynku w najbliższych miesiącach i będzie to czas stabilizacji cen. Eksperci przewidują bowiem jedynie niewielkie ich wahania.

ŚREDNIA CENA METRA KWADRATOWEGO (LUTY 2008)
- WARSZAWA - 8200 zł
- KRAKÓW - 7400 zł
- WROCŁAW - 6900 zł
- POZNAŃ - 6500 zł
- GDYNIA, GDAŃSK - 6600 zł
- ŁÓDŹ - 5200 zł
- KATOWICE - 5300 zł
(mieszkania dwupokojowe, w dobrych lokalizacjach, w popularnym standardzie, dobrze utrzymane, z rynku wtórnego, średnie ceny transakcyjne)
------- źródło: WGN REAL ESTATE

Zdaniem Małgorzaty Battek z działu analiz WGN Real Estate ceny na rynku wtórnym mogą jeszcze wzrosnąć w Katowicach, Łodzi, Opolu i Szczecinie. - Czyli tam gdzie uaktywnia się rynek pracy, a budowało się mało nowych mieszkań i oferta jest niewystarczająca - mówi analityk WGN.

Jej zdaniem w tych miastach do końca roku mieszkania mogą podrożeć nawet do 20 proc. - Myślę tu przede wszystkim o mieszkaniach w standardzie popularnym, bo na nie, we wszystkich miastach, jest największy popyt - mówi Battek.

- Najwyższe procentowe wzrosty będą miały miejsce w miastach, gdzie ceny wyjściowe są najniższe, czyli Katowice i Łódź - przewiduje Marta Kosińska z serwisu szybko.pl.

Jakie mieszkania będą droższe także w innych miastach? Zdaniem eksperta WGN o ok. 8 proc. pójdą w górę ceny kawalerek i mieszkań dwupokojowych. - Chodzi o lokale o wysokim standardzie, w bardzo dobrych lokalizacjach - mówi Małgorzata Battek.

W górę powinny pójść też ceny apartamentów. - Rynek mieszkań luksusowych rządzi się własnymi prawami i jest mniej wrażliwy na wahania cenowe na rynku mieszkań popularnych. W przypadku apartamentów korekta cen w dół może nastąpić jedynie w wyniku znacznego zwiększenia podaży - mówi Battek.

- Z dużym prawdopodobieństwem kolejne wzrosty odnotują unikalne nieruchomości na rynku wtórnym: położone w prestiżowych lokalizacjach i budynkach, w miejscach bardzo ograniczonej podaży, np. w historycznych częściach miast - przewiduje Marcin Jańczuk, dyrektor ds. rozwoju w agencji Polanowscy Nieruchomości.

Zgadza się z tym Marcin Drogomirecki z serwisu oferty.net. - Drożeć mogą lokale, których zakup będzie nie tyle sposobem zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych, ile formą wyróżnienia się, wyeksponowania zamożności - przewiduje.

PROGNOZOWANA ŚREDNIA CENA METRA KWADRATOWEGO (koniec2008 roku)
- WARSZAWA - 8500 zł
- KRAKÓW- 7600 zł
- WROCŁAW - 7200 zł
- POZNAŃ - 6800 zł
- TRÓJMIASTO - 6900 zł
- ŁÓDŹ - 5600 zł
- KATOWICE - 5700 zł
(mieszkania dwupokojowe, w dobrych lokalizacjach, w popularnym standardzie, dobrze utrzymane, z rynku wtórnego, przy założeniu stabilnej sytuacji gospodarczej w Polsce i kontrolowanym poziomie inflacji (czyli rosnących lekko stopach procentowych w NBP)
------- źródło: WGN REAL ESTATE

Specjaliści podkreślają, że wysokie ceny ofertowe skutkują coraz dłuższym okresem sprzedaży mieszkań - nawet do 6 miesięcy. Dlatego ceny coraz częściej będą podlegać tzw. urealnieniu. - Problem tkwi w różnicach pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, które nie są podawane do powszechnej wiadomości. Coraz częściej wynoszą one nawet ponad 10 proc. - mówi ekspert Polanowscy Nieruchomości.

- Uczestnicy rynku obserwując ceny ofertowe mają wrażenie ich stałych wzrostów. Istotnie, ceny widoczne w ogłoszeniach mogą wydawać się z miesiąca na miesiąc wyższe. Jednak w obecnej sytuacji na rynku klient zyskuje duże możliwości negocjacji - dodaje Marcin Jańczuk.

PROGNOZOWANA ŚREDNIA CENA METRA KWADRATOWEGO (koniec 2008 roku)
- WARSZAWA - 9500 zł
- KRAKÓW - 8000 zł
- WROCŁAW - 7500 zł
- POZNAŃ - 6500 zł
- GDAŃSK - 7000 zł
- GDYNIA - 7000 zł
- SOPOT - 11000 zł
- ŁÓDŹ - 5000 zł
- KATOWICE - 5000 zł
------- źródło: szybko.pl

Korekta już się zaczęła

Po raz pierwszy od kilka lat eksperci spodziewają się spadków. - Nieznaczne obniżki - do 10 proc. - mogą wystąpić w tych dużych miastach, gdzie przybyło i przybędzie najwięcej nowych mieszkań, czyli w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Korekty dotyczyć mogą mieszkań droższych, o podwyższonym standardzie. Ale nie luksusowych apartamentów - precyzuje Małgorzata Battek. Zdaniem Marty Kosińskiej z szybko.pl miastem najbardziej narażonym na korektę cen jest Kraków.

Eksperci Polanowscy Nieruchomości i szybko.pl zauważają, że trudności w sprzedaży mieszkań mają obecnie właściciele lokali w budynkach budowanych w technologii wielkiej płyty - szczególnie w przypadku mieszkań 3-4 pokojowych, o dużych metrażach, małych możliwościach aranżacyjnych i położonych na osiedlach nie cieszących się dobrą opinią.

- Już teraz średnie ceny mieszkań w tych osiedlach są niższe od średniej dla danego miasta. Przyczyny spadków cen to przede wszystkim: mały popyt na takie mieszkania wobec rosnącej oferty mieszkań nowych, o wyższym standardzie, budowanych w nowoczesnych technologiach i lepszych lokalizacjach, nie obarczonych mianem blokowiska - mówi Małgorzata Battek

- W okresie boomu mieszkaniowego kiedy popyt znacznie przewyższał podaż klienci kupowali wszystko i to za każdą niemal cenę. Teraz sytuacja jest inna - podaż przewyższa popyt i klienci mogą dokonywać swobodnego wyboru. Te oferty, na które chętnych nie ma siłą rzeczy muszą stanieć. Inaczej nie znajdą nabywców - mówi Marcin Drogomirecki z serwisu oferty.net.

Inwestorzy realizują zyski

Obniżki odnotowywane są też w segmencie nowowybudowanych mieszkań, zakupionych w celach inwestycyjnych. - Niedawno nabywcami większości lokali w najbardziej atrakcyjnych inwestycjach byli zagraniczni inwestorzy, którzy traktowali zakup jako sposób na intratny biznes. Dziś mieszkania - efekty inwestycji - w dużej części pojawiają się na rynku - zauważa Marcin Jańczuk i dodaje, że nowe projekty sprzedawane przez deweloperów kuszą promocjami i rabatami stanowiąc silną konkurencję dla tego typu produktów.

Na rynku pierwotnym też można spodziewać się korekty. Eksperci REAS Konsulting uważają, że - w zależności od miasta - ceny nowych lokali między IV kwartałem 2007 a IV kwartałem 2008 roku spadną od ok. 4 do 11 proc.

ŚREDNIA CENA MKW. NA RYNKU PIERWOTNYM - PROGNOZA REAS KONSULTING
MIASTO IV KWARTAŁ 2007 IV KWARTAŁ 2008 ZMIANA
KRAKÓW 7491 6733 - 10 proc.
TRÓJMIASTO 7665 7217 - 6 proc.
POZNAŃ 7860 7467 - 5 proc.
WROCŁAW 7183 6533 - 9 proc.
WARSZAWA 8590 8272 - 4 proc.
ŁÓDŹ 5749 5115 - 11 proc.

źródło. www.money.pl