POGODA

Reklama


Wydarzenia

iswinoujscie.pl • Czwartek [09.10.2025, 08:32:34] • Polska

Najem zwrotny vs. produkty bankowe. Eksperci rozkładają oba rozwiązania na czynniki pierwsze

Najem zwrotny vs. produkty bankowe. Eksperci rozkładają oba rozwiązania na czynniki pierwsze

fot. Organizator

Na rynku nieruchomości coraz częściej mówi się o najmie zwrotnym. Eksperci przekonują, że jest najmniej ryzykowną, dającą dużą swobodę, elastyczną formą finansowania przedsiębiorstw. Nie ma ukrytych opłat czy nieprzewidzianych kosztów. Do tego niektórzy inwestorzy dają bardzo szerokie pole do negocjacji warunków, czego nie da się powiedzieć o ofertach bankowych. Trzeba „tylko” umiejętnie wybrać fundusz. Optymalnym wyborem jest inwestor finansujący cały projekt wyłącznie z kapitału własnego, co eliminuje ryzyko zmian warunków umowy i przyspiesza jej finalizację. Powinien być w stanie zainwestować w projekty o odpowiedniej skali i w sposób zgodny z celami biznesowymi spółki. Ważne jest, aby miał doświadczenie w transakcjach typu sale and leaseback. Liczy się również renoma funduszu, potwierdzona referencjami z dotychczasowych transakcji, a także zakres usług dodatkowych.

(Nie)możliwe negocjacje
Najem zwrotny to transakcja, która w Polsce coraz częściej rywalizuje z ofertami banków. Polega na sprzedaży nieruchomości inwestorowi przy jednoczesnym zawarciu z nim długoterminowej umowy najmu. W trakcie jej obowiązywania firma jest zobligowana tylko i wyłącznie do regularnego płacenia czynszu oraz standardowego przygotowywania sprawozdań finansowych. Pasywni inwestorzy instytucjonalni w ogóle nie angażują się w działalność operacyjną najemcy ani bieżące zarządzanie nieruchomością.

– To daje pełną swobodę. Ten typ finansowania nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi zobowiązaniami, ukrytymi opłatami ani ryzykiem wystąpienia nieprzewidzianych kosztów. Indeksowanie czynszu jest oparte o europejską stopę inflacji lub o stałą stopę o wysokości 2%. Dzięki temu, w dłuższym horyzoncie czasowym wysokość czynszu jest przewidywalna i konkurencyjna w porównaniu do innych form finansowania – mówi Daniel Radkiewicz, międzynarodowy ekspert rynku nieruchomości z INWI.

Z inwestorem można też wiele wynegocjować. Fundusze inwestycyjne zazwyczaj oferują elastyczność w ustalaniu warunków najmu, dostosowanych do potrzeb najemcy, takich jak długość umowy czy wysokość czynszu. Standardowy okres najmu w transakcjach typu sale and leaseback wynosi od 15 do 30 lat, z możliwością jego przedłużenia. Istnieje również opcja wykupu nieruchomości po zakończeniu umowy. Co więcej, z inwestorem wchodzi się w partnerstwo na lata, a nawiązanie długoterminowej relacji z nimi otwiera drogę do kolejnych rund finansowania w przyszłości.

– Dla porównania, podmiot ubiegający się o kredyt ma często ograniczone możliwości negocjacji warunków transakcji. Wynika to z wewnętrznych regulacji banków. W przypadku kredytów bankowych parametry wymaganych covenantów mogą stanowić istotną barierę do rozwoju przedsiębiorstwa. Część z nich jest określona w sposób bardzo nieprecyzyjny, a to daje duże pole do interpretacji zapisów. Stawiane są też wymagania co do utrzymywania poziomu zadłużenia – zwraca uwagę prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej (SGH).

Firmy leasingowe także narzucają swoje warunki. Wśród nich jest np. obowiązkowy wykup po wysokiej cenie nieruchomości, która z czasem podlega procesowi naturalnego zużycia. – W umowie leasingu zwrotnego należy szczególnie uważnie czytać zapisy mówiące o jej naruszeniach i licznych możliwościach wypowiedzenia. W praktyce mogą one zagrażać istnieniu przedsiębiorstwa. Mogą też istnieć zapisy niezdefiniowane w sposób precyzyjny, dające spore możliwości interpretacji na korzyść leasingodawcy – ostrzega ekspert z SGH.

Wybór inwestora
Jak stwierdza Daniel Radkiewicz, z ww. powodów najem zwrotny to obecnie najstabilniejsza forma finansowania. Jednak przy wyborze inwestora należy zwrócić uwagę na kilka ważnych kwestii. Kluczowe znaczenie ma jego doświadczenie w podobnych transakcjach. Liczą się też relacje z dotychczasowymi najemcami. Terminowość, przejrzystość procesów decyzyjnych oraz profesjonalne podejście do realizacji umowy to czynniki, które bezpośrednio wpływają na komfort współpracy przez cały okres trwania najmu. Warto poświęcić na to czas i zasięgnąć opinii na ten temat u różnych źródeł.

– Należy sprawdzić, czy inwestor operuje wyłącznie własnym kapitałem, czy wspiera się finansowaniem zewnętrznym, np. bankowym. Fundusze wykorzystujące środki własne są zwykle bardziej elastyczne i szybciej podejmują decyzje. Z kolei inwestorzy opierający się na dźwigni finansowej mogą być zależni od aktualnych warunków rynkowych, w tym od poziomu stóp procentowych, co może przekładać się na wydłużenie procesu decyzyjnego i wyższe koszty transakcji – podkreśla prof. Waldemar Rogowski.

Według ekspertów, inną ważną kwestią jest wielkość funduszu i jego strategia inwestycyjna. Należy zwrócić uwagę na to, czy inwestor jest w stanie zainwestować w projekty o odpowiedniej skali i w sposób zgodny z celami biznesowymi firmy. Więksi inwestorzy czasem oferują bardziej atrakcyjne warunki finansowe, ale mogą być również bardziej rygorystyczni w doborze projektów.

– Warto też zwrócić uwagę na specjalizację inwestora. Niektóre fundusze skupiają się wyłącznie na nieruchomościach logistycznych, a inne inwestują w obiekty handlowe lub koncentrują się tylko na projektach przemysłowych. Znalezienie partnera, który rozumie specyfikę danej branży, pozwala nie tylko sprawniej przejść przez proces transakcyjny, ale też dopasować strukturę najmu do cyklu operacyjnego firmy – wyjaśnia Agnieszka Radkiewicz z INWI.
Inwestorzy różnią się w podejściu do negocjacji i warunków umowy.

Ważne jest, aby wybrać takiego, który wykazuje elastyczność i rozumie potrzeby biznesowe, oferując warunki wspierające rozwój firmy. Trzeba zwrócić uwagę na długość trwania umowy oraz możliwość renegocjacji warunków w przyszłości. Ponadto warto rozważyć, jakie korzyści mogą płynąć z długoterminowej współpracy z danym inwestorem, np. możliwość kolejnych rund finansowania czy preferencyjne warunki przy przyszłych transakcjach.

– Równie istotne są terminy realizacji. Ważna jest cała struktura transakcji. Dla wielu firm kluczowe jest szybkie pozyskanie finansowania. Dlatego warto sprawdzić, jak długo trwa cały proces – od pierwszego kontaktu po podpisanie umowy. Niektórzy inwestorzy są w stanie zamknąć transakcję nawet w mniej niż 30 dni – podsumowuje Daniel Radkiewicz.

MondayNews Polska


komentarzy: 0, skomentuj, drukuj, udostępnij

Twoim Zdaniem

Dodaj Komentarz

Dodając komentarz akceptujesz
Regulamin oraz Politykę prywatności.

Zauważyłeś błąd lub komentarz niezgodny z regulaminem?
 
■ Wiesz o czymś o czym my nie wiemy? Napisz! kontakt@iswinoujscie.pl lub wyślij mms na numer 602 657 344 ■ Wiesz o czymś o czym my nie wiemy? Napisz! kontakt@iswinoujscie.pl lub wyślij mms na numer 602 657 344 ■ Wiesz o czymś o czym my nie wiemy? Napisz! kontakt@iswinoujscie.pl lub wyślij mms na numer 602 657 344 ■ Wiesz o czymś o czym my nie wiemy? Napisz! kontakt@iswinoujscie.pl lub wyślij mms na numer 602 657 344 ■ Wiesz o czymś o czym my nie wiemy? Napisz! kontakt@iswinoujscie.pl lub wyślij mms na numer 602 657 344 ■ Wiesz o czymś o czym my nie wiemy? Napisz! kontakt@iswinoujscie.pl lub wyślij mms na numer 602 657 344 ■ Wiesz o czymś o czym my nie wiemy? Napisz! kontakt@iswinoujscie.pl lub wyślij mms na numer 602 657 344
■ 8–9 października w Międzyzdrojach naukowcy, administracja ochrony przyrody i praktycy spotkają się, by omówić najważniejsze wyzwania: wdrażanie strategii ochrony różnorodności biologicznej do 2030 i Prawa Odbudowy Przyrody, ochronę ekosystemów morskich Bałtyku, presję turystyczną, monitoring oraz działania terenowe — od sukcesji po kontrolę gatunków inwazyjnych ■ Zakład Wodociągów i Kanalizacji w Świnoujściu informuje, że w związku z budową sieci wodociągowej przy ulicy: boczna od Zalewowej, nastąpi przerwa w dostawie wody w dniu 08.10.2025r. Przewidywany czas przerwy w dostawie wody: 08.10.2025r. w godz.: 09.00 - 12.00. Obszar przerwy w dostawie wody: - ulica Zalewowa (na odcinku od ulicy Szmaragdowej do ulicy Pomorskiej), - ulica Szantowa, - ulica Spokojna, - ulica Gajowa, - ulica Odrzańska, - ulica Osiedlowa, - ulica Sztormowa Za utrudnienia przepraszamy i prosimy o ostrożną jazdę w rejonie prowadzonych prac ■ Władze Świnoujścia ogłosiły, że 4 października 2025 będzie „Dniem Świnoujścia” — ważna data w kontekście 80. rocznicy powrotu miasta do Polski oraz 35 lat samorządności. Mieszkańcy będą mieli okazję uczcić historię miasta, uczestniczyć w wydarzeniach kulturalnych, rekreacyjnych i okolicznościowych ■ Woda z wodociągu "Odra, Przytór Wydmy" znów zdatna do spożycia. Powiatowy Państwowy Inspektor Sanitarny potwierdził przydatność wody dla mieszkańców kilkunastu budynków. Poinformował o przydatności wody do spożycia z wodociągu publicznego „Odra, Przytór Wydmy”. Po przeprowadzonych badaniach laboratoryjnych stwierdzono, że jakość wody spełnia wszystkie normy określone w Rozporządzeniu Ministra Zdrowia z dnia 7 grudnia 2017 roku. Decyzja dotyczy odcinka wodociągu zaopatrującego około 50 mieszkańców budynków przy ulicach Zalewowej, Zarzecze oraz Sąsiedzkiej. W szczególności mowa o adresach: ul. Zalewowa: nr 39, 39a, 39b, 41 (Piekarnia Mewa), 42, 42a, 42b, 42c, 42d, ul. Zarzecze: nr 1, 2, 2a, 8, ul. Sąsiedzka: nr 2. ■ Nowy rok szkolny 2025/2026 rozpoczęło łącznie 4330 uczniów uczęszczających do szkół, dla których organem prowadzącym jest Gmina Miasto Świnoujście. Wśród nich 323 dzieci po raz pierwszy przekroczyło próg szkoły podstawowej, rozpoczynając tym samym swoją przygodę z edukacją. Z kolei naukę w szkołach ponadpodstawowych rozpoczęło 195 uczniów. Do miejskich przedszkoli przyjęto również 255 nowych przedszkolaków w wieku od 3 do 6 lat. We wszystkich placówkach oświatowych podlegających pod Urząd Miasta Świnoujście pracuje 811 osób. W tym gronie znajduje się 577 nauczycieli wspierających dzieci i młodzież na każdym etapie edukacji, a także 234 pracowników obsługi i administracji, dbających o sprawne funkcjonowanie szkół i przedszkoli ■