Pierwszy krok po znalezieniu wymarzonej działki to wizyta w urzędzie gminy, na terenie której jest ona położona i sprawdzenie, czy istnieje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Od odpowiedzi na to pytanie zależy bowiem nie tylko długość naszych starań o pozwolenie na budowę, ale przede wszystkim możliwość postawienia domu.

Sytuacja idealna - jest plan

Posiadanie przez gminę planu zagospodarowania ułatwia wszystkie dalsze działania. Udajemy się wówczas do wydziału architektury w urzędzie gminy, gdzie możemy bezpłatnie obejrzeć - a w razie potrzeby uzyskać - wypis i wyrys z tego planu (za te dokumenty trzeba zapłacić, a stawki wahają się od kilkunastu do stu złotych; ich wysokość jest zróżnicowana, gdyż gminy mają prawo samodzielnie uchwalić wysokość tych opłat).

Z planu wynika, jaki charakter ma wybrany przez nas grunt: czy jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (oznaczenie MN), zabudowy wielorodzinnej (MW), czy też może teren zieleni parkowej (ZP). Te wskazania planu są wiążące - decydują, czy i co można na danym terenie budować.

Sytuacja stresująca - gmina tworzy plan

Proces uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest długi i żmudny. Dokumentem poprzedzającym plan jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Określa ono planowany sposób zagospodarowania całej gminy i zawiera m.in.:

- kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;

- kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, a także tereny wyłączone spod zabudowy;

- obszary parków krajobrazowych, rezerwatów itp. oraz zasady ochrony środowiska;

- zasady i obszary ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków;

- kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

- obszary, na których będą rozmieszczone inwestycje publiczne;

- kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;

- obszary wymagające na przykład rekultywacji.

Studium przyjmowane jest jako uchwała rady gminy. Plan miejscowy - pod rygorem nieważności - musi być zgodny z jego ustaleniami.

Dla planujących budowę domu jest to niezwykle istotne. Jeśli bowiem działka zostanie w studium przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, a następnie w planie zyska status zieleni parkowej, można zaskarżyć plan i wystąpić o unieważnienie go do wojewody.

Sam przebieg prac nad studium jest następujący:
rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium i ogłasza to w lokalnej prasie wraz z określeniem min. 21-dniowego terminu do składania dotyczących go wniosków;

wnioski mieszkańców są rozpatrywane i dokonywana jest ocena studium przez komisję architektoniczno-urbanistyczną, zarząd województwa i wojewodę. Swoją opinię w tym zakresie wyrażają również starosta, wojewódzki konserwator zabytków i sąsiadujące gminy. Wszystkie uwagi są rozpatrywane i nanosi się ewentualne poprawki;

projekt studium zostaje wyłożony i udostępniony wszystkim zainteresowanym przez okres co najmniej 30 dni. Przez kolejne 21 dni można wnosić uwagi do projektu studium. Następnie rada gminy podejmuje uchwałę o przyjęciu studium (może uwzględnić zgłoszone uwagi) i przekazuje studium wojewodzie - do oceny zgodności z przepisami prawa.

Po zakończeniu prac nad studium rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Integralną część planu stanowi załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego jego projektem. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że w swej treści wiąże wszystkich mieszkańców.

W planie miejscowym określa się m.in.:
- przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

- zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

- zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, dziedzictwa narodowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

- wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;

- parametry kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;

- szczegółowe zasady i warunki scalania oraz podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;

- zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji oraz infrastruktury technicznej;

- sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów.

W planie miejscowym w zależności od potrzeb określa się również granice:

- obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń lub podziałów nieruchomości;

- obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;

- obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;

- terenów pod nowe obiekty handlowe;

- terenów rekreacyjno-wypoczynkowych i terenów służących organizacji imprez masowych.

Ważnym uprawnieniem dla przyszłych inwestorów jest to, że uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje przyjęte w nim ustalenia.

Uchwalanie planu ma swoje etapy.

Etap I. Rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu i ogłasza to w prasie oraz wskazuje na możliwość składania wniosków.

Etap II. Opracowywane są prognozy wpływu ustaleń planu na środowisko naturalne, rozpatrywane opinie i uzgodnienia innych organów.

Etap III. Plan zostaje wyłożony do publicznego wglądu na 21 dni. Uwagi do projektu planu należy wnieść na piśmie w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu, nie krótszym niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu. Jako wniesione na piśmie uznaje się również uwagi zgłoszone w postaci elektronicznej, opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym, weryfikowanym przez ważny kwalifikowany certyfikat.

Etap IV. Podjęta zostaje uchwała o zatwierdzeniu planu, którą przekazuje się wojewodzie do oceny zgodności z prawem. Wojewoda ogłasza plan w Dzienniku Urzędowym województwa. Uchwała ta wchodzi w życie po 30 dniach od ogłoszenia.

Bez szansy na plan

Taka sytuacja to, niestety, norma w wielu polskich gminach. Potencjalnym inwestorom nie pozostaje wówczas nic innego, jak zwrócić się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jej wydanie jest możliwe jedynie przy łącznym spełnieniu następujących warunków:

- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej strony drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących

nowej zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu;

- teren ma dostęp do drogi publicznej;

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Może się jednak zdarzyć, że po złożeniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu gmina rozpocznie prace nad planem miejscowym. Wówczas postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może zostać zawieszone na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Postępowanie zostanie podjęte i decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy wydana, jeżeli:

- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego;

- w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Tekst: Małgorzata Kapelusiak, ostatnia aktualizacja 2008-08-05 15:18
Źródło: Ładny Dom

źródło: www.dom.gazeta.pl