Władze samorządowe muszą stosować zniżki w opłatach za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości. Nowelizacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ma wpłynąć na szybsze uporządkowanie stosunków własnościowych i pobudzić budownictwo mieszkaniowe.
- Nie zmieniła ona jednak niczego tam, gdzie stan prawny gruntów jest nieuregulowany - przypomina Piotr Styczeń, sekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury.

Jego zdaniem potrzebna jest jeszcze co najmniej jedna ustawa, która spowoduje, że użytkownicy uzyskają własność także w zagmatwanych prawnie sytuacjach. Wówczas ewentualne odszkodowanie byłym właścicielom płaciłby np. Skarb Państwa. Sytuację pogarsza zresztą bierny opór wielu gmin.

Wnioskodawcy

Po to, by można było wszcząć procedurę zmiany jednego prawa w drugie, zainteresowane osoby muszą wystąpić ze stosownym żądaniem. Rzecz dotyczy przede wszystkim nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi lub garażami oraz działek przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę.

Wnioskodawcami mogą być przede wszystkim osoby fizyczne. Jedynie tam, gdzie chodzi o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność gruntów pod budynkami, w których mieszczą się wyodrębnione lokale, czyli we wspólnotach mieszkaniowych, z żądaniem uwłaszczenia mogą wystąpić osoby fizyczne, prawne i podmioty niemające osobowości prawnej, ale legitymujące się zdolnością prawną (np. spółki jawne). Takie samo uprawnienie mają spółdzielnie mieszkaniowe, które są właścicielami domów mieszkalnych i garaży.

Kiedy właściciele lokali dysponują ułamkiem użytkowania wieczystego działki, na której stoi ich dom, z wnioskiem o przekształcenie muszą wystąpić wszyscy. W razie braku zgody mniejszości ci, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Niedopuszczalna jest sytuacja, w której część uprawnionych pozostałaby użytkownikami wieczystymi, a część stała się właścicielami.

Za darmo

Właścicielami swoich działek zostaną za darmo - niezależnie od ich przeznaczenia - osoby, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r.

Również nieodpłatnie staną się właścicielami użytkownicy wieczyści gruntów warszawskich, których prawo powstało na mocy art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. Ich działki nie muszą być zabudowane domami mieszkalnymi. Mogą na nich stać np. biurowce. Wszyscy następcy prawni tej grupy, a więc zarówno spadkobiercy, jak i ci, którzy taką nieruchomość kupili lub dostali, są w równie uprzywilejowanej sytuacji. Rzecz dotyczy nawet osób prawnych. Co więcej, wszystkie te osoby - i tylko one - nie wnoszą opłat składając wniosek o wpis w księdze wieczystej nowo uzyskanego prawa własności.

- To oburzające, że tak rozwiązano problem, zamiast dać prawo użytkowania wieczystego tym, którzy w zamian za wywłaszczenie po II wojnie światowej nie uzyskali nigdy żadnych zamiennych uprawnień - mówi Anna Superson ze Stowarzyszenia Warszawiak.

10 procent opłaty

90-proc. zniżkę opłat przy przekształceniu prawa do gruntu uzyskają osoby, których miesięczny dochód na jednego członka rodziny za ostatnie półrocze roku poprzedzającego żądanie nie przekraczał przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (w III kwartale 2007 r. 2703,41 zł). Warunkiem jest, by budynek postawiony na ich gruncie był mieszkalny lub działka była przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę.

50-procentowy upust

50-proc. bonifikaty należą się tym, którzy uzyskali prawo użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 r. To samo prawo mają ich następcy prawni.

Takie same obniżki opłat przysługują osobom, które chcą się stać właścicielami nieruchomości wpisanych choćby w części do rejestru zabytków.

Gmina musi

W razie zbiegu praw do bonifikat stosuje się korzystniejszą dla uwłaszczanego. Poza tym gminy mogą dodatkowo stosować własne zniżki powiększające te, które przewiduje ustawa.

O przekształcenie prawa do gruntu mogą się ubiegać nie tylko osoby, które były użytkownikami wieczystymi w dniu wejścia w życie ustawy, ale też uprawnieni do gruntów warszawskich i właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych, którzy uzyskali prawa po tej dacie. Możliwość złożenia wniosku o uwłaszczenie jest ograniczona datą 31 grudnia 2012 r.

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność wydaje starosta - w wypadku gruntów Skarbu Państwa, a o nieruchomościach należących do jednostek samorządu terytorialnego decyduje wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo województwa. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z datą, w której decyzja administracyjna stanie się ostateczna. I wówczas stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Wszelkie opłaty ustalone zgodnie z ustawą w decyzji np. wójta czy burmistrza rozkłada się - na wniosek użytkownika wieczystego - na raty. Nie powinny one być spłacane krócej niż przez dziesięć lat (chyba że użytkownik tego chce) ani dłużej niż przez 20 lat.

Na pięć lat

Osoba, która przy uwłaszczeniu dostała zniżkę opłat, nie może przez pięć lat zbyć tak uzyskanej własności (wyjątkiem jest kontrahent z rodziny lub konkubent) ani przeznaczyć jej na inny cel niż ten, który był podstawą bonifikaty. Jeżeli nie dotrzyma tego warunku, będzie musiała zwrócić cały zwaloryzowany upust. Informacje o takich sytuacjach muszą przekazywać urzędnikom notariusze.

Nie dotyczy to tylko tych, którzy uzyskają własność gruntów warszawskich i ziemi uzyskanej w zamian za wywłaszczenie.

Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wzór wniosku

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

DobromiŁa Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Podstawa prawna: Ustawa z 7 września 2007 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 191, poz. 1371).

GP RADZI

Czy spółdzielnia mieszkaniowa, która użytkuje wieczyście grunty od 1991 r., może przekształcić to prawo we własność i skorzystać z bonifikaty?

Spółdzielnia może żądać przekształcenia prawa do gruntów, bo dysponowała nimi w chwili wejścia w życie ustawy z 20 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (art. 1 ust. 2 pkt 2). Z bonifikaty może skorzystać tylko następca prawny osób do niej uprawnionych. Jeżeli spółdzielnia nie nabyła użytkowania od uprawnionego do zniżki, musi zapłacić właścicielowi (Skarbowi Państwa lub gminie) cenę wynikającą z określenia wartości nieruchomości. Na poczet tej kwoty zostanie zaliczona wartość użytkowania wieczystego z dnia sprzedaży (art. 67 ust. 1 i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2004 r. nr 261. poz. 2603 z późn. zm.). Spółdzielnia powinna się wówczas ubiegać o rozłożenie opłat na raty, np. na 20 lat.

Czy użytkownik wieczysty gruntu wpisanego do rejestru zabytków, na którym postawił budynek wykorzystywany do działalności gospodarczej, może wystąpić o przekształcenie prawa do działki i uzyskać 50-proc. bonifikatę?

Przedsiębiorca, żądając przekształcenia użytkowania wieczystego, może wnosić o 50-proc. rabat (art. 4 ust. 9 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - Dz.U. z 2005 r. nr 175, poz. 1459 z późn. zm.).

Źródło: Gazeta Prawna Nr 002/2008 z dnia 2008-01-03