Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej to jeden z podstawowych obowiązków gminy. Niestety, potrzeby lokalowe najbiedniejszych mieszkańców są coraz większe, a koszt wybudowania nowych lokali komunalnych przekracza możliwości budżetowe samorządów.

Dlatego gminy są zmuszone szukać innych źródeł finansowania budownictwa komunalnego.

Przeznaczenie publiczne - ryzyko prywatne
Jedną z możliwości jest zaangażowanie w przedsięwzięcie publiczne środków prywatnych. Zainteresowanie jest obustronne, ponieważ prywatny biznes i inwestorzy poszukują możliwości lokowania nadwyżek finansowych w nowe przedsięwzięcia, które zapewniłyby zysk, nawet rozłożony na długi okres.

Oznacza to, iż partnerem gminy może stać się inwestor prywatny zainteresowany budownictwem mieszkaniowym i jednocześnie długoterminową inwestycją. Jednak nie musi to być przedsięwzięcie realizowane na podstawie ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym.

Gmina nie musi być wykonawcą
Zgodnie z ustawą z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, do zadań własnych gminy należy m.in. zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego. Nie oznacza to jednak, że gmina musi być właścicielem środków trwałych dla wykonywania zadań własnych. Zatem w świetle obowiązującego prawa, samorządy mogą nabywać usługi komunalne od świadczących je podmiotów na podstawie umów.

I to założenie jest podstawą propozycji rekomendowanej m.in. przez Związek Banków Polski, Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów.

- Propozycja zawiera elementy partnerstwa-publiczno-prywatnego, ale jego podstawą prawną jest ustawa o gospodarce nieruchomościami - tłumaczy Witold Grzybowski z Dolnośląskiej Grupy Doradczej, który jest współautorem projektu. - Specyfika rozwiązania obejmuje przeniesienie ryzyka finansowego inwestycji o przeznaczeniu gminnym na sektor prywatny.

Propozycja zakłada, iż partnerem gminy może być konsorcjum firm (np. fundusze, deweloperzy, zarządcy nieruchomości), które weźmie na siebie ryzyko pozyskania finansowania projektu. Natomiast rozwiązanie to nie wymusza zarządzania wynajętymi mieszkaniami przez partnera (dewelopera/spółkę celową), a umożliwia gminie przekazanie tego zadania innej jednostce.

Partner, w porozumieniu z gminą, przygotowuje i realizuje inwestycję, i na ten cel zaciąga kredyt budowlany. Natomiast gmina udostępnia będące jej własnością tereny lub budynki.

Tak realizowane projekty budownictwa czynszowego z udziałem gminy i partnerów prywatnych pozwalają na:

• finansowanie projektów inwestycyjnych przez banki i fundusze nieruchomościowe, a także przez sekurytyzację przyszłych dochodów z wynajmu,

• wynajem przez gminę mieszkań od właściciela nieruchomości w celu dalszego podnajmu,

• ekonomizację czynszów za najem mieszkań, polegającą na określeniu średniej wysokości czynszów zapewniających pokrycie pełnych kosztów eksploatacji, jak również generowanie środków na remonty i modernizacje zasobów, wykorzystanie dodatków mieszkaniowych do dofinansowania opłat czynszowych tych rodzin, które nie są w stanie ponosić pełnych kosztów utrzymania mieszkania, kontrolowanie kosztów przedsięwzięcia, zarówno kosztów budowy, jak i eksploatacji, co będzie bezpośrednio przekładało się na wysokość opłat czynszowych, umożliwienie partnerowi zróżnicowania charakteru mieszkań w tym samym budynku - przeznaczenie określonej części na wynajem przez gminę, a pozostałej na sprzedaż lub wynajem komercyjny (w tym z przeznaczeniem na cele usługowe).

WAŻNE

Według propozycji, gmina zawiera z partnerem umowę o wynajem określonej liczby mieszkań na określony czas, z opcją podnajmu. Wysokość czynszu kontraktowego ustalana jest na podstawie stosowanych stawek lokalnych i kalkulacji dochodowości z inwestycji, uwzględniającej wynajem przez partnera mieszkań także innym najemcom - osobom fizycznym i przedsiębiorstwom na zasadach rynkowych. Gmina za lokale przeznaczone na cele socjalne płaci partnerowi czynsz kontraktowy, a najemcy wpłacają czynsze na konto gminy. W ten sposób gmina pokrywa różnicę między czynszem płaconym przez najemców ustalonym przez gminę a czynszem kontraktowym, który przeważnie będzie wyższy od czynszu komunalnego.

Mocne i słabe strony
Eksperci ze Związku Banków Polskich przygotowali analizę korzyści tego rozwiązania z punku widzenia gminy. Pozytywnie oceniono zastosowanie dźwigni finansowej pozwalającej na zwielokrotnienie liczby mieszkań będących do dyspozycji gminy, co umożliwi rozwiązanie lokalnych problemów mieszkaniowych, przy takim samym budżecie, w określonym czasie ok. 7 do 10 lat.

Kolejnym pozytywnym elementem jest możliwość zwalniania mieszkań gminnych (np. socjalnych) przez najemców przeprowadzanych do nowych mieszkań rynkowych, co oznacza zwiększenie liczby mieszkań dla celów socjalnych. Związek Banków Polskich widzi również korzyści w możliwości przyciągania na lokalny rynek bardziej efektywnych inwestorów budowlanych, a nie wyłącznie tych, którzy korzystają z przywilejów i subwencji (stworzenie elementów konkurencyjnych dla wszystkich podmiotów na rynku). Podkreśla także możliwość prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej na poziomie gminy, z wykorzystaniem czynszów regulowanych lokalnie i dodatków mieszkaniowych. Ważnym zagadnieniem jest kontrola przez gminy całego procesu wyboru projektu i jego realizacji. Do pozytywnych aspektów zaliczono również korzystanie z własnych zasobów gruntów gminy pod budownictwo mieszkaniowe.

Prawo stanowi barierę
Niestety, propozycja byłaby bardziej atrakcyjna, gdyby istniały ośrodki wsparcia w postaci np. Funduszu Gwarancyjnego, niezbędnego do udzielania gwarancji kredytów budowlanych oraz papierów wartościowych zabezpieczanych przyszłymi wpłatami z czynszów. Inwestorzy prywatni i samorządy częściej korzystaliby z tego rozwiązania. Dlatego obie strony liczą na dostosowanie regulacji prawnych do prowadzenia racjonalnej polityki mieszkaniowej.

Autor: Renata Maciejczak